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マンション管理に関するQ&A
＜ご利用上の注意＞
○本相談事例は、一般的事例に対する一定の見解を述べたもので、個別事例に直接対応するものではありません。
個別事例に対処する場合は、別途、弁護士等専門家の見解を得ることを推奨します。
○本相談事例の内容の改ざん、第三者への提供を目的とした無断複製、無断転載、または出版、頒布等、内部使用目的の範囲を越えた利用はご遠慮ください。
1 管理組合関係
- 1 管理規約・細則に関する事項
-
1 専有部分等の範囲
- 住戸内のインターホン機器（集合住宅警報盤など）は共用部分ですか、それとも専有部分ですか。規約に定めがないため判断に迷っています。
- 各住戸のバルコニーの壁に給湯器（専有部分）が設置されてあり、地震でそのボルトが緩んだため管理組合の負担で補修してほしいとの要望がありますが、どのように考えたらよいですか。
- 各住戸の玄関扉の蝶番やドアクローザーは共用部分ですか、それとも専有部分ですか。
- 震災の影響により、各住戸に設置されている多くの電気温水器に破損がみられました。理事会では管理組合の費用負担で修理したいという意見が出ています。マンション管理業者としてはどのように助言したらよいですか。
- ある居住者から自宅のサッシのガラスを遮光ガラスに交換したいといわれていますが、マンション管理業者としてどのように対応したらよいですか。
- 規約はマンション標準管理規約に準じており「玄関扉は、錠及び内部塗装部分を専有部分とする」となっています。 専有部分で学習塾を営む区分所有者がセキュリティ強化のためドアノブごと錠を交換したいといっていますが、理事会として許可してもよいですか。
- バルコニーに面する住戸のサッシの網入りガラスにひび割れを生じている住戸があります。これを補修する場合の費用負担は管理組合と区分所有者のどちらになりますか。
- 近隣に落雷があり、その影響で専有部分のインターホンが故障しました。 このインターホンの修理費用は、管理組合負担ですか、それとも区分所有者各自の負担ですか。
- 住戸の玄関ポーチの上に設置されている照明灯は、専有部分と共用部分のどちらにあたると考えられますか。規約には記載がないため判断に迷っています。
- 専有部分の壁に取り付けられている電話のモジュラージャックは、専有部分ですか、それとも共用部分ですか。
- 各住戸のサッシおよび網戸は共用部分ですか。それとも専有部分ですか。
- 各住戸の玄関扉横にトランクルームが設置されています。 この場合、当該トランクルームの錠交換については、誰が費用負担することになりますか。
- 専有部分の「シェアハウス」への対応について、管理組合への助言方法を教えてください。
- 事務所兼用住宅の可否判断について、注意点を教えてください。
- 住宅宿泊事業法の施行に伴い一般の住宅でも民泊を行えることなりましたが、分譲マンションでこれを禁止したい場合、管理規約で専有部分の用途を「専ら住宅」と規定していれば民泊を禁止できますか。
2 管理規約・細則の制定および変更
- 不在区分所有者から「住民活動協力金」を徴収する規約を定めることは問題ないですか。
- 規約で専有部分の転貸禁止を定めることは可能ですか。
- バルコニーの使用ルールを定める場合、総会決議要件をどのように考えたらよいですか。
- 細則を変更する場合の決議要件の考え方を教えてください。
- 規約原本が存在しない場合、どのような手続きで原本を作成したらよいですか。
- 当社が管理受託するある管理組合では、町内会費を管理費から支出しており、規約にもその旨が記載されています。 ある組合員から、管理組合は建物等の管理を行うことを目的とした団体であり、当該規約事項はその目的外となるため無効であると主張しています。現行の規約は見直しが必要ですか。
- 組合員の総会出席を促すため、総会の決議要件をマンション標準管理規約にある「出席組合員の議決権の過半数で決する」を「出席組合員の議決権の過半数及び総会に現に出席する組合員の過半数で決する」に変更する案が出されていますが問題はありませんか。
- ある管理組合で、区分所有者が負担する管理費等の負担割合の変更について検討しています。規約でこれを任意に定めることはできますか。
- 総会決議に基づき、これまでマンションに居住していない区分所有者から通信費の名目で500円徴収していましたが、規約変更にあたりこれを明記したいと考えています。一部の理事から、郵送料がかさんでいるためこの機会に値上げをしてはどうかとの声がありますが、この場合、どのように金額を設定したらよいですか。
- 修繕積立金を改定することになりました。この場合、総会の普通決議で改定してもよいですか。
- 管理組合の議事録等の書類が多くなってきたので文書整理したいと考えていますが、これらの文書の保存期間について定めたものがありますか。
- 今回マンション管理業者の変更により当社が管理を受託することになった管理組合の理事長より規約原本（管理に関する承認書を添付したもの）を紛失したため、新たに作成したいとの相談を受けました。この場合、どのように作成すればよいですか。
- 規約の改正を検討しています。区分所有法と規約の関係についてはどちらの効力が優先されますか。
- 消費税率の引上げと管理規約の使用料の関係について
- 空き駐車場を外部に貸与する場合の注意点を教えてください。
- 管理費滞納者に対して共用部分の一部使用制限をすることはできますか。
- 管理費滞納者に管理組合の役員となる資格を制限することはできますか。
- 総会決議をすべて書面決議で行う旨の規約を定めることはできますか。
- ペット飼育に関して新たに規定を定める場合、普通決議ですか、特別決議ですか。
- 規約に定める「容認事項」を特別決議で変更または廃止することは可能ですか。
- 管理規約変更の決議要件が区分所有法の規定と異なり、厳しい決議要件となっている場合、法律を援用して採決してもよいでしょうか。
- 管理組合が一括契約するインターネット事業者変更に伴う取得メールアドレスの変更は、「特別の影響」に該当しますか。
- 店舗の営業に関する業態が規定されていないマンションで新たに規定を設ける場合の注意点はありますか。
3 総会議案の決議要件（普通決議か特別決議か）
- 普通決議で上程可能な議案を特別決議で諮る場合どのような点に留意すればよいですか。
- 共用施設の撤去を緊急に進める必要がある場合、どのようにしたらよいですか。
- 承認済みの総会議案を次回の総会で撤回する場合、決議要件をどのように考えたらよいですか。
- キッズルームを集会室に用途変更する場合、総会の決議要件をどのように考えたらよいですか。
- 共用部分の変更に関して区分所有法の記載と規約の記載が異なる場合、総会の決議要件をどのように考えたらよいですか。
- 有線放送の一括加入契約を解除する場合、総会の決議要件をどのように考えたらよいですか。
- これまで使用していたケーブルテレビ設備が古くなり修理ができないため、ケーブルテレビ会社が費用を負担し設備を更新することになりました。当該設備はマンションの所有物という扱いだったのですが、今回更新されることによって当該設備がケーブルテレビ会社の所有物になります。総会の決議要件はどのように考えたらよいですか。
- ペット飼育に関して新たに規定を定める場合、普通決議ですか、特別決議ですか。
- 書面決議をする場合の「区分所有者全員の承諾」は「書面決議すること」と「議案の決議自体」の双方において必要ですか。
- 規約に管理費や修繕積立金の額が別表で記載されています。これらの金額を改定する場合、総会の決議要件はどのようになりますか。
- 規約に定める「容認事項」を特別決議で変更または廃止することは可能ですか。
- バルコニーの使用ルールを定める場合、総会決議要件をどのように考えたらよいですか。
- 総会に複数の案を提示し、その中から選択させる決議方式をとることはできますか。
- 細則を変更する場合の決議要件の考え方を教えてください。
- マンション内各種工事の総会決議要件を判断するための基準はありますか。
- 共用部分の変更に該当する改修工事に関して、耐震改修促進法の決議要件と規約の決議要件が異なる場合、総会の決議要件をどのように考えたらよいですか。
4 総会・理事会決議の要否
- 管理組合の口座を開設又は廃止する場合の総会決議の要否について教えてください。
- 滞納管理費等の支払い請求において少額訴訟等の裁判を行う場合、総会決議は必須ですか。
- マンション管理業者に委託している清掃業務において毎日実施している箇所のうち一部を週一回に変更することを理事会で検討しています。理事会で決めた軽微な変更ですが総会決議は必要ですか。
- 共用施設の撤去を緊急に進める必要がある場合、どのようにしたらよいですか。
- 既に通知している総会議案の上程を取りやめる場合、どのようにしたらよいですか。
- 共用部分電力の小売電気事業者を変更する場合の決議は、総会決議ですか、理事会決議ですか。 また、専有部分における小売電気事業者の変更時については、管理組合として対応する必要がありますか。
- 総会招集時に「あらかじめ通知していない事項も決議できる」旨に、管理規約を改正することは可能ですか。
- 理事会招集時にあらかじめ通知した事項以外を審議・決議することは可能ですか。
- マンション敷地の一部を公共団体に譲渡する際の手続きはどのように行われるか。
- 管理組合の都合で、管理委託契約期間満了までに総会が開催できない場合、どのように対応すれば良いですか。
5 管理規約・細則の内容（条文）の解釈
- 役員でない者が理事会へ出席することはできますか。
- 過去に徴収した修繕積立金の一部を組合員に返金することはできますか。
- 理事長が理事会で決議した訴訟提起の原告となることを拒否した場合、副理事長がこれを代理することはできますか。
- あるマンションの規約では専有部分の用途として「専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない」との定めがあります。（マンション標準管理規約第12条に準拠） ある住戸がピアノ教室（有料）を開いていますが、これは認められますか。
- ある組合員から、管理費や修繕積立金の負担割合が専有部分の専有面積の割合となっているのはなぜかとの質問がありました。当社としてはどのように回答したらよいですか。
- 引渡し直後のある複合用途型マンションでは、全戸にインターネット回線が敷設されていますが、店舗を区分所有することとなった旧地権者が、店舗のインターネット回線は使わないので使用料を払わないといっています。理事会としては、どのように対応したらよいですか。
- 規約で、管理費の使途の中に｢地域コミュニティにも配慮した居住者間のコミュニティ形成に要する費用｣とありますが、どういった内容のものが考えられますか。
- マンション標準管理規約に定める「規約原本」とは具体的に何を指しますか。また、規約原本が存在しない場合、どうしたらよいですか。
- 地震で共用部分の排水管が脱落しました。緊急に対処する必要があるため、理事会では、総会決議なしで修繕積立金を取り崩し、復旧工事を行いたいと考えていますが、そのようなことは可能でしょうか。
- 中古マンションの購入者は利害関係人の対象となりますか。
- 総会開催にあたり理事長は区分所有者の特定をどこまで行う必要がありますか。
- 通常総会に理事長・副理事長が欠席となる場合、総会は開催すべきでしょうか。
- 総会出席者の人数が議事録署名人の規定に満たない場合、議事録への署名押印はどのようにしたらよいですか。
- 専有部分の錠をドアノブごと交換したいといっていますが、許可してもよいですか。
- 総会に出席できる占有者及び利害関係人の意見陳述権について。
- 議事録の閲覧請求に対し、議事録のコピーを交付することまで対応する必要がありますか。
- 管理組合の監事が、工事の内容で疑わしいところがあるので、監事権限で第三者に調査を依頼したいと言っています。監事にこのような権限はあるのでしょうか。
- ある区分所有者が、理事長解任のための臨時総会を開催するために、組合員の１／５の同意を得ることを目的に、書面による組合員名簿の閲覧申請を行ないました。組合として、どのように対応したらよいでしょうか。
- 修繕費用一時負担金の分割納付を認めることはできますか。また、分割納付中に組合員の変更があった場合の分割残額は誰が負担することとなりますか。
- ＩＴを活用した総会・理事会を開催するには、管理規約の改正が必要ですか。
- 理事会で火災保険の加入を検討している。標準管理規約第２４条（損害保険）に準拠し、損害保険については、「区分所有者は、共用部分等に関し、管理組合が火災保険、地震保険その他の損害保険の契約を締結することを承認する。」としていることから、理事長の判断（理事会決議含む、以下同様。）だけで、総会決議を経ずに損害保険契約を締結できると主張されているが、問題はないか。
- 標準管理規約に準拠している管理組合で長期修繕計画の作成を検討している。長期修繕計画の作成は、管理規約では普通決議で決することとしているが、組合員の関心も高いことから、理事会では少しでも多くの賛同を得たいとの意向があり、特別多数決議で決したいと考えている。管理規約では普通決議としている事項を特別多数決議で決することはできるか。
- 区分所有者から理事会に対して、専有部分の修繕等に関する申請があった際に、その都度、理事会を開催することは困難であることから、総会における書面による決議のように、理事会においても書面による決議とすることはできるか。
- 標準管理規約に準拠している管理組合において、総会で大規模修繕工事の実施について審議しているなかで、工事内容の一部を改めて確認しなければ、その要否が判断できない状況となった。この場合、改めて総会を開催せずに、理事会で工事内容の一部を確認し、その後、理事会で決議できるようにすることは可能か。
- 2 総会・理事会に関する事項
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1 総会・理事会の招集、議長、議事進行
- 総会開催にあたり理事長は区分所有者の特定をどこまで行う必要がありますか。
- 監事が総会議案（収支決算案）を承認しない場合の議案上程はどのように考えたらよいですか。
- 総会直前に監事が不在となった場合、理事会が監査を代行することはできますか。
- 承認済みの総会議案を次回の総会で撤回する場合、決議要件をどのように考えたらよいですか。
- 総会直前に組合員の異動があった場合、総会の招集通知はどのようにすればよいですか。
- 通常総会に理事長・副理事長が欠席となる場合、総会は開催すべきでしょうか。
- 少数組合員(1/5以上の組合員)による総会を招集する場合、代表者名のみの招集通知でよいですか。
- 総会に複数の案を提示し、その中から選択させる決議方式をとることはできますか。
- 既に通知している総会議案の上程を取りやめる場合、どのようにしたらよいですか。
- 少数組合員(1/5以上の組合員)による総会の招集にあたりマンション管理業者はどのように対応すればよいですか。
- 総会決議をすべて書面決議で行う旨の規約を定めることはできますか。
- 総会出席者の人数が議事録署名人の規定に満たない場合、議事録への署名押印はどのようにしたらよいですか。
- 理事長が組合員名簿の閲覧を拒否できる正当な理由の範囲はどこまでですか。
- 当社はある投資型マンションの管理組合の管理者になっています。当社が総会の議長を務めることになりますが、この場合、議事録署名人の議長の欄はどのように記載したらよいですか。
- 総会で議決された工事について、理事会は決算期末までに当該工事を実施しませんでした。 一部の組合員から規約違反との指摘がありましたが、この場合どのような対処が必要ですか。
- 輪番制で選任された役員に１回も理事会に出席しない理事がいます。このような出席しない理事に対して金銭的なペナルティを課すことはできますか。
- 理事会が防犯カメラの設置を総会に諮る予定です。これに伴い防犯カメラの保守業務を管理委託契約に追加する予定です。①今回、防犯カメラの設置が否決された場合、再度、重要事項説明会の開催が必要ですか。②総会手続きはどのように行えばよいですか。
- 通常総会の開催にあたり、監事2名のうち1名は海外出張で監査ができないことになりました。 この場合の監査はどのようにしたらよいですか。
- 総会に上程するある議案について理事会では決議されましたが、理事長はその議案に納得しておらず、終始反対の意向を示していました。この場合、理事長は総会において議長に一任されている委任状の議決権を反対票として行使することはできますか。
- 理事会が提案した総会議案に重大な瑕疵があったことが、総会での議案審議中に判明しました。この場合、どのように対応すればよいですか。また、提出済みの議決権行使書はどのように取り扱えばよいですか。
- 総会議事録へ理事長印を押印することに問題はありませんか。また、役員改選を伴う総会議事録の理事長印使用は、どう取扱うべきでしょうか。
- 通常総会で、6つの議案を審議する予定でしたが、総会が紛糾し第2号議案で時間切れとなってしまいました。後日総会を開催するためにはどのような手続きが必要ですか。
- 役員でない者が理事会へ出席することはできますか。
- 総会の決議要件を「出席組合員の議決権の過半数及び総会に現に出席する組合員の過半数で決する」に変更することに、問題はありませんか。
- 委任状と議決権行使書のみの総会開催は有効に成立しますか。
- 総会招集請求要件はどの時点で満たしていることが必要ですか。
- 理事長が招集した理事会の当日、理事長と副理事長が欠席となった場合でも、理事５名のうち、理事３名（理事長および副理事長を除く）が出席すれば、理事会を開催することは可能か。
- 書面決議をする場合の「区分所有者全員の承諾」は「書面決議すること」と「議案の決議自体」の双方において必要ですか。
2 委任状・議決権行使書
- 総会招集の際配付資料に議決権行使書等の様式を添付しないことは問題ありませんか。
- 複数の議決権を保有する者が議決権を分割して行使することはできますか。
- 管理組合法人が自己所有する専有部分の議決権はどのように取り扱えばよいですか。
- 総会の委任状において復代理行為は有効ですか。
- 理事会に代理出席を認める旨の規約を定めることはできますか。
- 賛否の記載のない議決権行使書はどのように取り扱えばよいですか。
- 代理人の記載のない委任状は有効ですか無効ですか。
- ある区分所有者が、専有部分が共有されている場合は議決権行使者は1名であるとしても、組合員数は共有者の数だけカウントされるのではないかと主張しています。この場合、組合員数はどのように数えたらよいですか。
- 総会の「出欠票・委任状・議決権行使書」の提出者及び賛否の内訳を公開してもよいでしょうか。
- 総会に出席できる占有者及び利害関係人の意見陳述権について。
- マンション標準管理規約第46 条第5 項では総会に組合員が出席できない場合には「組合員又は代理人は、代理権を証する書面を理事長に提出しなければならない」と規定されていますが、具体的にどのような書面をさしますか。また定型の書式のようなものはありますか。
- 総会の議決権行使書において、下記のように、賛成・反対の両方に○印がついている、または、両方に○印がついていない議案については、議長一任として取り扱ってよいですか。
- 総会開催にあたり、委任を受けた区分所有者が当日欠席をしました。この場合、当該区分所有者への委任状はどのように扱いますか。
- 総会の「出欠表・委任状・議決権行使書」は、総会議事録が完成した段階で、破棄してもよいですか。
- 委任状と議決権行使書のみの総会開催は有効に成立しますか。
- 総会開催にあたり、委任状と議決権行使書の両方が提出された場合、どう取扱えばいいのでしょうか。
- 夫婦で共有する住戸で、総会時、出席通知を記入したご主人に代わり、その奥様が出席した場合、どのような取扱いとなりますか。
- 議長宛の委任状の議決権を反対票として行使することはできますか。
- 総会に上程した議案に重大な瑕疵があった場合、どのように取り扱えばよいですか。
- 区分所有者死亡後の区分所有者変更等の届出がなかった場合に、総会招集はどのように行えばよいですか。また、議決権総数等の集計はどのようにすればよいですか。
3 役員資格・選任・補充
- 管理費滞納者に管理組合の役員となる資格を制限することはできますか。
- 法人である区分所有者は管理組合の役員になることはできますか。
- 輪番制で選任された役員に１回も理事会に出席しない理事がいます。このような出席しない理事に対して金銭的なペナルティを課すことはできますか。
- 規約の改定を検討中です。管理組合の役員の任期について規定はありますか。
- マンションに住んでいない組合員は理事に就任できませんか。
- 管理組合の監事が、先般実施したある工事の内容で疑わしいところがあるので、監事権限で第三者に調査を依頼したいと言っています。監事にこのような権限はあるのでしょうか
- 総会直前に監事が不在となった場合、理事会が監査を代行することはできますか。
- 大規模修繕工事期間中の管理組合役員に対する休業補償等の考え方について。
- 監事より、理事会の録音データの請求がありましたが、どのように対応すればよろしいですか。
4 理事会内部対立・理事長専横
- 3 管理組合の財務・会計に関する事項
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1 財務・会計の処理
- 未納管理費のうち一部が入金された場合、これをどこに充当すればよいですか。
- 管理費会計の不足を補うため、修繕積立金会計から管理費会計に金銭を振り替えたいのですが可能ですか。
- 総会決議に基づいて大規模修繕工事を実施予定です。 当該工事を実施するにあたり、総会で議案化されなかった工事を当該工事の予備費の枠を利用して追加で実施できないかと理事長から相談がありましたが可能ですか。
- 現在１年掛捨型の火災保険に加入していますが、このたび5年掛捨型の火災保険に切り替える予定です。 一時的に支払いが多くなるため、修繕積立金から支出したいのですが可能ですか。
- 回収見込みのない管理費等債権の雑損失処理の方法について。
- 「保証金（預り金）」も収納口座から保管口座への移換義務はありますか。
- 管理費会計の余剰金を総会決議により修繕積立金会計に繰入れすることはできますか。
- 管理組合の口座を開設又は廃止する場合の総会決議の要否について教えてください。
- 修繕積立金の一部を組合員に返金することはできますか。
- 町内会費を管理費から支出している規約は見直しが必要ですか。
- 給水管の更生工事で、専有部分の給水管も工事する場合、修繕積立金を取り崩して支払うことはできますか。
- 管理組合決算書を過去に遡って修正をすることはできますか。
2 管理組合の税務関係
- 4 管理費等の滞納に関する事項
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1 滞納管理費等の承継
2 管理費等の督促
- 管理費滞納者に対して共用部分の一部使用制限をすることはできますか。
- 未納管理費のうち一部が入金された場合、これをどこに充当すればよいですか。
- 滞納者への法的措置遂行の議案の中で滞納者の氏名等を記載することは個人情報保護法に抵触しますか。
- 理事長が理事会で決議した訴訟提起の原告となることを拒否した場合、副理事長がこれを代理することはできますか。
- 滞納管理費等の支払い請求において少額訴訟等の裁判を行う場合、総会決議は必須ですか。
- 管理費等の長期未収納金が発生していますが、該当する区分所有者は、行方が分からず生死も不明な状況にあります。マンション管理業者として、管理組合に対し、どのような助言をしたらよいでしょうか。
- 標準管理規約第６０条（管理費等の徴収）第２項には、年利●％の遅延損害金として、その組合員に請求できる旨の規定があるが、管理費等未収納金の遅延損害金の利率を設定する際の基準はあるか。
- 5 義務違反者の対応に関する事項
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1 有害行為（騒音・ペット飼育他）の対応
- 専有部分の用途が規約に違反する場合、マンション管理業者は注意を行う必要がありますか。
- 当社が管理受託するペット飼育禁止のマンションで、ある居住者から隣戸でペットを飼育している旨の苦情がありました。再三、当社より飼育者に対して注意を行いましたが、当該居住者より「まだペットを飼育している様子なので住戸内に立ち入って確認して欲しい」との要請がありました。 この要請に対して当社は応じることを要しますか。
- 排水管更生工事を実施することになりました。専有部分内に立ち入って工事をする必要があるため、各組合員に工事の協力を求めたところ、ある住戸の組合員から立ち入りを拒否されました。その後も交渉しましたが全く応じて頂けません。管理組合としては総会で承認された事業であるにもかかわらず、これを遂行することができないため苦慮しています。どのように対応したらよいですか。なお、規約には必要箇所への立ち入り条項がありマンション標準管理規約に準拠した内容になっています。
- 住戸でピアノ教室を行うことは、認められますか。
- 6 駐車場・駐輪場・バイク置場に関する事項
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1 駐車場等専用使用の方法
- 7 維持管理・大規模修繕に関する事項
-
1 日常のメンテナンス
- マンション所有物のケーブルテレビ設備が、更新によりケーブルテレビ会社の所有物となる場合、総会決議要件をどのように考えたらよいですか。
- 地震で、各住戸のバルコニーに設置されている給湯器のボルトが緩んだため、管理組合の負担で補修してほしいとの要望がありました。
- 震災の影響により、各住戸に設置されている電気温水器が数多く破損したため、理事会では管理組合の費用負担で修理したいという意見が出ています。
- ある居住者から自宅のサッシの窓ガラスを遮光ガラスに交換したいといわれていますが、マンション管理業者としてどのように対応したらよいですか。
- 総会で承認された工事を決算期末までに実施しなかった場合、規約違反となりますか。
- 専有部分のインターホンの修理費用は、管理組合負担ですか、区分所有者負担ですか。
- 各住戸の玄関扉横にトランクルームが設置されています。この場合、当該トランクルームの錠交換については、誰が費用負担することになりますか。
2 大規模修繕の対応
- 8 管理組合関係その他
-
1 管理組合関係その他
- ある管理組合において、理事長に対して一組合員より総会議事録のコピーの交付請求がありました。理事長には議事録閲覧請求に応じる義務はありますが、議事録のコピーを交付することまで対応する必要がありますか。
- マンション居住者の高齢化や孤独死等の対応に関する資料を探していますが協会で作成したものはありますか。
- 自動販売機の設置は管理組合の業務でしょうか。
- 大規模修繕工事期間中の管理組合役員に対する休業補償等の考え方について
- 使用細則で、バルコニーでの喫煙を制限することはできますか。
- マンション管理業者が理事長に代わってマンションの隣地境界線の確認立会いを求められた場合、マンション管理業者の対応範囲はどこまでですか。
- 理事長が組合員名簿の閲覧を拒否できる正当な理由の範囲はどこまでですか。
- 総会の「出欠票・委任状・議決権行使書」の提出者及び賛否の内訳を公開してもよいでしょうか。
- 管理組合の議事録等の書類が多くなってきたので文書整理したいと考えていますが、これらの文書の保存期間について定めたものがありますか。
- 専有部分の「シェアハウス」への対応について、管理組合への助言方法を教えてください。
- 管理組合における利益相反取引とはどのような場合が該当しますか。
- 長期間海外在住している区分所有者（インバウンド不動産購入者を含む。）に対して、トラブルや対応に要する時間を短縮するための未然予防対策はありますか。
- 水道料金を管理組合で一括徴収・支払している状況において減免措置対象者がいる場合はどのように対応すればいいでしょうか。
- 海外に定住する区分所有者が修繕積立金等の納付について口座振替手続きする場合の注意点はありますか。
2 管理会社関係
- 1 管理委託契約の内容に関する事項
-
1 管理委託契約の解除・更新・締結・暫定契約
- 管理組合が管理委託契約を更新しないとした場合、管理組合側に申入れ義務はありますか。
- 管理委託契約の期間は、１年でなければならないのですか。
- 管理委託契約の契約期間を「同一条件の場合は自動更新とする」と記載することは違法ですか。
- 無登録業者から再委託を受けることができますか。
- 期限の定めのない管理委託契約を締結することは、問題がありますか。
- 清掃業務の回数変更など管理委託契約の軽微な変更でも総会決議は必要ですか。
- 管理委託契約の更新の意思がない場合に、通知しないことは契約条項に違背しますか。
- 管理組合の都合で、管理委託契約期間満了までに総会が開催できない場合、どのように対応すれば良いですか。
2 管理委託契約の内容の解釈
- マンション管理業者が理事長に代わってマンションの隣地境界線の確認立会いを求められた場合、マンション管理業者の対応範囲はどこまでですか。
- ある管理組合の副理事長から管理費等の徴収について各組合員に領収書を発行してほしい旨の要請がありました。この場合、マンション管理業者としてどのように対応したらよいですか。
- 管理委託契約は委任契約ですか。また、管理委託契約書に貼付する印紙の金額は何を基準にして決まりますか。
- 少数組合員(1/5以上の組合員)による総会の招集にあたりマンション管理業者はどのように対応すればよいですか。
- 専有部分の用途が規約に違反する場合、マンション管理業者は注意を行う必要がありますか。
- 有害行為の中止要求に伴う専有部分への立ち入りについて。
- 少数組合員（１／５以上の組合員）の同意による臨時総会の招集請求があり、協力の依頼があったが、この場合、総会開催に至るまでのスケジュールは、どのようになりますか。また、少数組合員と理事長が、対立している状況にあって、マンション管理業者としては、どのような点に留意したらよいでしょうか。
- 新型コロナウィルス感染症に対する管理会社としての対応について。
- 通常総会における監査報告を控え、標準管理規約第４１条（監事）第１項に基づく監査を行うために、監事が理事長に対して、監査に必要な資料の提供を求めたが、理事長が応じようとしない。これを理由に、監事が管理会社に対して、監査に必要な資料の提供を求めてきた場合、管理会社は当該資料の提供をしなければならないか。
3 宅建業者からの照会
- 最近、投身自殺があったマンションです。宅地建物取引業者からの重要事項調査依頼に対してこの事実を伝えるべきですか。
- 宅地建物取引業者から媒介業務に伴い規約のコピーを請求されています。このような場合、当社では管理委託契約に基づき有償にて頒布していますが、この業者は「規約のコピーは、区分所有者が区分所有法の定めに基づき閲覧するためのものなので、無償で渡す必要がある」と言っています。本当にそうなのですか。
- 宅地建物取引業法に基づく重要事項にかかる調査依頼があったときに、先方に提出する報告書の書式はありますか。
- 宅地建物取引業法に基づく重要事項にかかる調査依頼がありました。建物の状態に関し、アスベスト使用の有無や耐震診断の実施状況についても報告は必要ですか。
- 宅地建物取引業者から重要事項調査依頼を受け、当該マンションの共用部分における事件・事故（人の死を含む）に関する確認があった場合には、管理組合に確認するようにしているが、管理組合から開示の可否を判断するための材料になるものはないか相談を受けた場合、そのようなものはあるか。
3 法令関係
- 1 マンション適正化法に関する事項
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1 適正化法2条（定義）
2 適正化法44条（業登録）
3 適正化法72条（重要事項説明）
- 重要事項説明書及び管理委託契約書のひな形をワードデータで入手することはできますか。
- 管理業務主任者が重要事項説明を行う際、管理業務主任者証を提示することになっていますが、必ず出席組合員に手渡しで主任者証を見せることを要しますか。
- 保証契約を締結する必要のない方法で受託する管理組合に対する重要事項説明書には、「保証契約に関する事項」の項目自体を記載しなくてよいでしょうか。
- 重要事項説明後の契約内容変更の申出について。
- 管理組合が、管理委託契約期間の途中で、管理費等の収納方法として、新たに集金代行会社と契約しようとするときは、マンション管理業者として重要事項説明会が必要ですか。
- 防犯カメラの設置と管理委託内容変更を総会に諮る場合の手続きについて。
- 管理委託契約の契約期間を「同一条件の場合は自動更新とする」と記載することは違法ですか。
- 管理組合から重要事項説明を実施した証とする確認書面を取得する場合、その日付はいつとすべきか。
- 激甚災害等により管理組合が機能不全となった際のマンション管理適正化法履行について、どのように対応すればよいですか。
- 重要事項説明会を区分所有者がそれぞれのパソコン等で視聴する方式（インターネット中継）で実施することは可能でしょうか。
- 重要事項説明書の記載上、管理委託契約期間が保証委託契約の期間外となるときはどのように記載すればいいですか。
- 「重要事項説明書（作成例）」における「修繕積立金等の種類」の項目で「有価証券」に○を付すのはどのような場合ですか。
- 新たに管理受託する予定の管理組合の組合員への重要事項及び説明会開催日時等を記した書面の交付について、全組合員分を一括して理事会に渡すことで、適正化法第72条に基づく交付を行ったこととなりますか。
- 超大型の台風が近づき、既に案内済の重要事項説明会、通常総会の開催日時に直撃の予報です。マンション外の公民館で開催予定ですが、会場も避難場所に指定され利用ができない状況となっていますが、どのように対応したら良いでしょうか。
- 同一条件で管理委託契約を更新する際に、ITを活用して重要事項説明を行う場合は、説明の相手方の承諾を得る必要がありますが、法人化されている管理組合では理事の承諾が必要ですか。
- 令和４年４月１日の改正法施行に伴い、管理者等に対する重要事項説明を行わなくても良い場合があると聞いたが、それはどのような場合か。
- マンション管理適正化法における重要事項等説明会の開催案内の掲示について、国不参第８０号（Ｒ５．３．３１）で「文書での掲示に加え、デジタルサイネージを活用することも可能である」とされ、ただし書きで「区分所有者等が常時確認できる形で行うこと」としているが、デジタルサイネージを利用して、スライドショーの機能により、当該案内を表示することはできるか。
4 適正化法73条（契約成立時の書面）
- 管理委託契約書には全ての保管口座を記載する必要がありますか。
- 重要事項説明書及び管理委託契約書のひな形をワードデータで入手することはできますか。
- マンション管理適正化法および区分所有法における押印廃止について相談します。
5 適正化法76条（分別管理）
- イの方法で管理組合の財産を管理する場合、当月の管理費用の残額を保管口座へ移換せず、翌月の管理費用の不足分に充当してもよいですか。
- イの方法で管理組合の財産を管理する場合､修繕積立金を収納口座から支出してもよいですか。
- イの方法で管理組合の財産を管理する場合、修繕積立金で管理費用の不足分を立て替えてもよいですか。
- イの方法で管理組合の財産を管理する場合、修繕積立金を収納口座から保管口座へ定額自動送金してもよいですか。
- イまたはロの方法で管理組合の財産を管理する場合、保管口座から自動振替（又は送金）で支払いしてよいですか。
- 保管口座から自動振替（又は送金）により支払いできる費用に制限はありますか。
- イ又はロの方法で管理組合の財産を管理する場合、管理組合の承認があれば、収納口座の管理費用の不足を補うために、保管口座から収納口座へ定額自動送金により資金を移し換えてもよいですか。
- 管理組合等名義の収納口座の印鑑をマンション管理業者が保管する場合、他の管理組合等と共通の印としてよいですか。
- 現地管理室、フロントサービス等で、マンション管理業者が管理組合の管理費用を管理するための口座を持つ場合、これらは収納口座に該当しますか。
- マンション管理業者が集金代行会社と集金代行契約を締結している場合は、収納口座の名義が管理組合であって、マンション管理業者が当該口座の印鑑等を保管していなくても、毎月の移換が必要ですか。
- 定期預金口座やペイオフ対策等で開設した修繕積立金等金銭を保管する口座も、マンション管理適正化法に規定する保管口座に該当しますか。
- 収納・保管口座のほかに、ペイオフ対策や資産運用のために設けた保管口座がある場合、ハの方法で管理組合の財産を管理していることになりますか。
- マンション管理業者がＦＢ・ＥＢ契約により、管理組合等を名義人とする収納口座から出金している場合、マンション管理業者は当該口座の印鑑等を保管しているものとみなされますか。
- 管理委託契約書には全ての保管口座を記載する必要がありますか。
- 「保証金（預り金）」も収納口座から保管口座への移換義務はありますか。
- 管理費会計の余剰金を総会決議により修繕積立金会計に繰入れすることはできますか。
- 分別管理方式イの方法で管理組合の財産を管理する場合、先払いで収納口座に振込まれた修繕積立金等も翌月末までに保管口座へ移し換えなければならないですか。
6 適正化法その他
- 2 区分所有法に関する事項
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1 区分所有法17条（共用部分の変更）
- キッズルームをコミュニティルームに用途変更する場合、総会の決議要件をどのように考えたらよいですか。
- 共用部分の変更に関して区分所有法の記載と規約の記載が異なる場合、総会の決議要件をどのように考えたらよいですか。
- 有線放送の一括加入契約を解除する場合、総会の決議要件をどのように考えたらよいですか。
- 共用部分の変更に該当する改修工事に関して、耐震改修促進法の決議要件と規約の決議要件が異なる場合、総会の決議要件をどのように考えたらよいですか。
2 区分所有法その他
- 毎年、年に一度の通常総会を書面決議で行うことは可能ですか。
- 複数の議決権を保有する者が議決権を分割して行使することはできますか。
- 少数組合員(1/5以上の組合員)による総会を招集する場合、代表者名のみの招集通知でよいですか。
- 滞納管理費に伴う遅延損害金を特定承継人に請求することはできますか。
- 管理組合法人が自己所有する専有部分の議決権はどのように取り扱えばよいですか。
- 専有部分を共有している場合、組合員数はどのように数えたらよいですか。
- ある組合員から、管理費や修繕積立金の負担割合が専有部分の専有面積の割合となっているのはなぜかとの質問がありました。
- ある管理組合で、区分所有者が負担する管理費等の負担割合の変更について検討しています。規約でこれを任意に定めることはできますか。
- 宅地建物取引業者から媒介業務に伴い規約のコピーを請求された場合、無償で渡さなければならないのでしょうか。
- 規約の改正を検討しています。区分所有法と規約の関係についてはどちらの効力が優先されますか。
- 管理規約変更の決議要件が区分所有法の規定と異なり、厳しい決議要件となっている場合、法律を援用して採決してもよいでしょうか。
- 管理組合が一括契約するインターネット事業者変更に伴う取得メールアドレスの変更は、「特別の影響」に該当しますか。
- 総会招集請求要件はどの時点で満たしていることが必要ですか。
- 4 その他の法令に関する事項
-
1 法令関係その他
- 水道法施行規則の一部改正が施行されましたが、その内容として「専用水道の水道事業者が水質検査を水質検査機関に委託する場合は、書面により直接契約を締結する。」と定められています。 この定めであれば、マンション標準管理委託契約書の別表4に記載の「専用水道」の設備管理業務をマンション管理業者が行うことができなくなるのではないですか。
- 破産に伴って免責された債権を特定承継人に行使することはできますか。
- 総会の委任状において復代理行為は有効ですか。
- 住宅宿泊事業法の施行に伴い一般の住宅でも民泊を行えることなりましたが、分譲マンションでこれを禁止したい場合、管理規約で専有部分の用途を「専ら住宅」と規定していれば民泊を禁止できますか。
- ２０２３年（令和５年）１０月1日からスタートする「インボイス制度」は、管理組合に影響はあるか。
