- 連載
- 特集
- 2014.10.01掲載
＜記事内コンテンツ＞
| ●その１ | 第１ はじめに |
|---|---|
| 第２ 法律・ルールの全体像 | |
| ●その２ | 第３ 区分所有法・マンション標準管理規約 |
| １ 区分所有法 | |
| ２ マンション標準管理規約 | |
| ●その３ | 第４ マンション管理適正化法 |
| ●その４ | 第５ 建替え円滑化法 （平成26年６月改正の解説を含む） |
| ●その５ | 第６ 被災マンション法 |
| 第７ 耐震改修促進法 |
第４ マンション管理適正化法
共用部分は、多くのマンションで管理組合がマンション管理会社に業務を委託する方法によって、管理が行われています。マンション管理適正化法では、業として、委託を受けて管理事務を行う行為をマンション管理業といい（マンション管理適正化法２条７号）、マンション管理業を営むには、国土交通省に備えるマンション管理業者登録簿に登録を受けなければならないものとしています（同法44条）（注＊6、注＊7）。
注＊6 マンション管理適正化法では、マンションとは２以上の区分所有者が存する建物で、人の居住の用に供する専有部分のあるものと定義している（同法２条１号）。なお、建替え円滑化法も同様の定義をしたうえで、マンションという用語を用いているが、区分所有法、被災マンション法、耐震改修促進法の条文では、いずれもマンションという概念は使われていない。
注＊7 マンションの区分所有者等が自らのマンションについて行う場合は、マンション管理業から除外される。
注＊7 マンションの区分所有者等が自らのマンションについて行う場合は、マンション管理業から除外される。
マンション管理業者は、マンション管理適正化法に定められたルール（業務規制）に従って、業務を行わなければなりません。マンション管理業者に課されている業務規制は、次の図表のとおりです。
マンション管理業者に対する主な業務規制
| 管理業務主任者の設置 | 事務所ごとに、事務所の規模に応じ一定数の成年者である専任の管理業務主任者（国家試験に合格し、管理事務に関し一定の期間以上の実務経験を有し、国土交通大臣の登録を受けた者）を置かなければならない（56条～69条）。管理業務主任者は、その事務を行うに際し、区分所有者等から請求があったときは、管理業務主任者証を提示しなければならない。 |
|---|---|
| 重要事項説明・書面交付 | 管理組合と管理委託契約の締結および更新をしようとするときは、事前に管理業務主任者をして、管理者等に対して、管理委託契約の内容等の重要事項の説明を行わせなければならない（72条）。重要事項説明の方法については、従前と異なる内容の委託契約を締結しようとする場合と、従前と同一の内容の委託契約を締結しようとする場合とのそれぞれについて、２つのパターンがある。 |
| 契約成立時の書面の交付 | 管理組合と管理委託契約を締結したときには、管理組合の管理者等に対し、管理業務主任者の記名押印のある一定の事項を記載した書面を交付しなければならない（73条）。 |
| 財産の分別管理 | 管理組合の修繕積立金等の財産については、自己の固有財産及び他の管理組合の財産と分別して管理しなければならない（76条）。 |
| 管理事務の報告 | 定期に、マンションの管理者等に対し、管理業務主任者をして、管理事務に関する報告をさせなければならない（77条）。 |
（注＊8）
注＊8 業務規制としては、このほか標識の掲示義務（同法71条）、 基幹事務の一括再委託の制限（同法74条）、書類の備置きと閲覧（同法79条）、秘密保持義務（同法80条、87条）の定めもある。
国土交通大臣は、マンション管理業者が区分所有者等に損害を与え、取引の公正を害する行為を行い、あるいは、法令に違反する行為を行ったときには、指示（同法81条）、業務の全部または一部の停止（同法82条）、登録の取消し（同法83条）の処分をすることができます。業務の全部または一部の停止と登録の取消しは、公告がなされます（同法84条）。報告（同法85条）、立入検査（同法86条）の定めもあります。
なお、マンション管理適正化法にはマンション管理士の資格制度（同法30条1項）、管理組合・区分所有者の適正なマンション管理に対する努力義務（同法4条1項・2項）、国・地方公共団体の情報・資料の提供その他の措置を講ずるよう努める責務（同法5条）等も定められています。
