タワー型マンション事例なく、コンサル交えて検討重ねる

今回の工事は、17年目の大規模修繕計画として防水・外壁塗装工事（仮設工事、コンクリート補修、タイル・石関連、外壁壁面塗装工事、鉄部塗装工事、防水・シーリング工事）をメインとしています。工期は２年、事業費約12億円を予定。工事費用は修繕積立金の範囲内に収まっています。

この大規模修繕計画については、国土交通省の基準では12年目に実施する工事に該当します。しかし同基準は一般的なマンション向けの内容となっており、エルザタワー55のようなタワー型マンションにそのまま流用するのは難しかったといいます。そのため同マンション設備の劣化状況と修繕工事の必要性、タワー型マンションにおける修繕工事方法について把握する必要があると判断し、今から２年前の2013（平成25）年に本工事の計画として具体的な検討を開始しました。

まずはコンサルティング会社を公募し、同年９月に選定し大規模修繕工事コンサルタント業務を依頼しました。その後同社を通じ建物調査診断と改修設計図書の作成を進め、大規模修繕工事仕様書を策定。それを受け、翌2014（平成26）年６月に入札公告により施工会社を募集しました。応札した数社のプレゼンテーションを受けた後に各社案を検討。同年10月の総会承認を経て、今年２月に施工会社と工事契約を交わしました。

施工会社を決定するために、管理組合理事会・（大規模）修繕委員会はコンサル会社のサポートを受けながら評価表を準備。各社の提案内容と価格、プレゼンテーション方法などに加え、マンション側が想定している以外の新規提案項目についても評価対象の１つとして組み込みました。今回決定した施工会社は総合評価で判断した結果ですが、例えば工事事務所の設置場所についても、マンション居住者の利用する車両と工事車両の動線を切り離すため、北側ではなく南側出入り口を提案するなど、「生活動線への影響や子どもの安心・安全を配慮した提案がよかった」と振り返ります。

住民説明会は合計５回。子ども向け説明会も開催

エルザタワー55は55階建て・高さ185ｍという超高層マンションということで、工事期間は２年に及びます。そのため住民へは、回数を重ねて説明を実施しました。まずはコンサルティング会社による建物診断の結果説明会と、設計会社による大規模修繕工事仕様書に基づく工事概要説明会の２回、住民総会で施工業者選定経緯を含めた概要説明会と施工会社による工事説明会、今年４月には居住世帯の子ども向け説明会も開催し、合計５回・総日数は11日間。居住階数によっては工事中の対応が異なる場合もあることから、施工会社が戸別に説明を重ね理解を深めてもらうようにしました。

そして、理事会として最も注意したいと考えていたのが、子どもに関わる事故。隣接する小学校・保育園には挨拶に回り、登下校時の工事車両への注意喚起をお願いしました。また、当初は居住者の子ども向けの説明会は予定していませんでしたが、総会時に居住者から「子どもがいるので不安だ」「工事現場の安全対策をしっかりしてほしい」といった不安・要望が数多く出たことに加え、施工会社側からも「子ども向け説明会を開催する準備がある」と提案があり、居住者・施工会社双方からの要望・提案が合致したことから、「これはやるべきだろう」と判断し、開催を決定しました。当日は施工会社担当者から「（足場が）ジャングルジムみたいになっているけど上っちゃいけないよ」「柵があるところには入っちゃいけないよ」といった注意点を話してもらい、子ども達も熱心に聴いていたようです。

理事会メンバーで自主見回り活動も開始

併せて理事会では、工事がスタート後、４月から「ＺＡ（ゼロ・アクシデント）運動」を開始しました。これはマンション敷地内を見回り植木物の仮置き場の状況や工事用フェンス周辺の安全が確保されているかどうかなどを確認する、自主的な安全対応活動の一環。理事会開催時に１回、施工会社との月次打合せのときに１回の月２回実施し、気付いた点や配慮してほしい部分などがあれば、管理会社を通じて施工会社に改善をお願いするようにしています。理事会メンバーは「いろいろな目線で見ることで、より安全性を高めていければ」という思いで、今後２年間という長期にわたる工事期間中の無事故を目指した活動を進めていく予定です。