「100年持つマンション」のため、管理組合がしたこと

以前ご紹介した「100年委員会」がある「コーシン王子マンション」。JR「王子」駅から徒歩10分ほど、総戸数101戸のマンションです。築43年のこのマンションで、任意の団体である100年委員会が発足したのは7年前のこと。それ以降、マンション内の防災やコミュニティ活動などに力を入れて取り組んできました。

マンションのソフト面に関しては100年委員会がサポートしてきましたが、ハード面を担当するのはもちろん管理組合が中心になります。「100年持つマンション」という目標を掲げた以上、管理組合の仕事は建物の維持管理などのハード面。金銭的にはもちろん、理事会役員や修繕委員にとっては精神面でも負担と責任は重いのですが、管理組合としてできることを着実に実行し、とうとう今年中に耐震改修工事を実施する運びとなりました。

事のはじめは2012年、第38期の理事会で精密診断の実施計画が承認されたこと。100年委員会が発足して2年後のことです。「実は、それ以前にも2007年に北区の助成金を活用して簡易診断をしたことがありました。その結果が結構悪くて……。精密診断（費用約800万円）を勧められましたが、当時は給湯管や排水管の漏水事故が多発していたので、そちらの改修工事を優先し、精密診断は先送りとしました。ただし、簡易診断で指摘のあった、高架水槽と鉄骨階段の耐震補強だけは実施しました」というのは、当時の監事で現在は理事長を務める渡辺さんです。

それでも、「精密診断をして必要な改修を行うべき」と理事会の意見が一致したのは、やはり100年委員会の存在があったからかもしれません。また、簡易診断の結果が悪かったこともずっと気になっていたということでした。しかし、最も大きく背中を押したのは、2011年の東日本大震災でした。その時、コーシン王子マンションも一部建物に亀裂が入るなどの被害に遭い、耐震化への機運が高まったのでした。

耐震診断、改修工事実施への道のり

2012年の計画承認を受け、翌年の理事会が早速動き出しました。まずは情報収集のため北区の住宅課、耐震総合安全機構（JASO）、都庁などを訪問。3社に見積もりを頼み、理事会や区分所有者への説明会も開催しました。翌40期には耐震診断を実施。南北方向の一部の階はIS値0.6を下回り、改修した場合の工事費は、工法の異なる業者にても3～4億円程度かかるとの概算見積額でした。

それを受けて理事会では、東京都の相談窓口やJASOなどに相談、区分所有者にアンケートも行いました。しかし、当初から耐震関連を担当している岡本委員は「アンケートの結果は、耐震補強工事は必要だが、臨時徴収はしないで行いたい、という意見が多数を占めたものの、アンケート内の意見は幅広く、また理事会の中でも同様に幅広い考えがあり、意見が割れてまとまりがつかない状態でした」といいます。

そんな時、耐震診断を行った会社から提案が。それは耐震データを見直した、新しい企画設計の提案でした。専有部分に影響を与えない形で、柱の4カ所にのみ耐震スリットを入れるというもので、それによって耐震基準を満たしつつ、総費用が当初の10分の1以下に抑えられる、という画期的なものでした。紆余曲折ありましたが、追加徴収なしで済んだこともあり、スムーズに合意形成ができたのです。

合意形成の裏には、地道な努力あり。一歩ずつ進めた改革とは？

この耐震改修工事の合意がスムーズに進んだのには、実は他にも理由があるのです。それには、これまでの管理組合の歩みを見ていく必要があります。まずは、耐震診断をすると決めるきっかけとなった東日本大震災のおきた2011年。理事会で防災対策としての居住者名簿「安心登録カード」をつくろうという話になり、ほぼ全員が名簿を提出してくれました。その結果、65歳以上の高齢者世帯が全体の44％を占めていることがわかり、さまざまな高齢者対策を行ってきたのです。

まずは、安心登録カードからピックアップした高齢者世帯と独居高齢者世帯に対し、理事たちから日常的な声かけを実施。さらに独居高齢者世帯に関しては、月3回行政から発行される「北区ニュース」を管理員が手渡しすることにしました。そのおかげで、住人の危機を救ったこともあるそうです。

ある日、管理員は、日頃から新聞を読むのを楽しみにしていると話していた高齢の女性宅の新聞受けに、数日分の新聞がたまってきたことを不審に思いました。そこで当時の理事長に相談し、安全登録カードに記載されている緊急連絡先に電話をすると、地方に暮らしているからすぐには行けないといいます。そこで、後見人に了解を得て警察に連絡をしドア鍵を破壊。すると、女性は部屋で動けなくなっていたそうです。幸い、すぐに病院へ搬送したため大事には至らなかったということです。

その他にも、玄関や段差にスロープをつけたり、エントランスにソファを設置したりといった小さな改革も随時行ってきました。

さらに2014年には、一括受電の工事を実施しました。駐車場の空きが目立ち、管理費の収支がマイナスになりつつあった状況を変えようと考えた策でしたが、一括受電は電力会社と各世帯が個々に契約書を取り交わす必要があり、実質全戸が合意しなければ成り立たないサービスであるため、ハードルが高いものです。しかし、コーシン王子マンションでは異例の3カ月というスピードで全戸が契約を終えました。

2016年には、駐車場に管理規約に違反して止められていた自転車を一掃。いっぱいだった駐輪場も工事をして広げ、そちらに自転車を止めてもらうように促しました。「管理組合から」と正攻法でお願いをしても聞き入れてもらえない場合は、子ども同士が同学年の親や、100年委員会のウォーキングの会の仲間からの声掛けにより、自転車を移動してもらうことに成功しました。

このように、小さなことを積み重ねながらコミュニケーションをとってきたこと、細かいことでも少しずつマンションの環境を改善してきたことで、管理組合への信頼が生まれ、スムーズな合意形成をするに至ったのです。「それでも、100年委員会ができる前はありきたりの取り組みしかしていないごく普通のマンションだった」と100年委員会の榎本代表はいいます。築年数が経ち、それまで特別な取り組みをしてこなかったマンションでも、関わる人たちの熱意次第で生まれ変わることができる、という好事例です。