特別賞
管理組合と管理会社一体による
大型工事の成功

伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社
山田竜也様

背景

東京都江東区にある453戸のマンションで、大規模修繕工事、耐震補強工事、リノベーション工事の3つを同時に実施。無事完工しました。
本工事は、通常の大規模修繕工事に加え耐震補強工事、再生リノベーション工事(玄関扉交換、共用部照明のLED化、バルコニー手摺の更新、共用廊下面格子更新、埋設ガス配管更新)を同時に実施した改修工事であり、工期13か月、費用も通常の大規模修繕工事2回分に相当する金額での工事でした。特に耐震補強工事の一つには、該当部分のバルコニー躯体を一時解体し、柱・梁の補強後に再度構築するという工事が含まれており、居住者が住みながら工事を行っていくうえで難易度の高いものでした。

目的

通常の大規模修繕工事に加え、耐震補強工事、再生リノベーション工事を含む大がかりな工事を、居住者の協力を得ながら管理組合と管理会社が一体となって成功させること。

実施内容〈バリューアップ〉

管理組合との信頼関係で、全ての工事を元請となり実施

まず工事に至る経緯として、工事の決定から総会承認まで計画期間約3年、住民説明会約20回を要しました。工事の計画は理事会と修繕委員会が中心となり、管理会社の技術部門が参加しました。管理会社の技術部門は専門知識を活かし、管理組合全体に工事の理解を深めるための技術的なアドバイス、工事の具体的な計画についての各種提案、説明会の開催を行いました。計画段階から管理会社の技術部門が携わることができたのは、長年にわたる日常管理の中で信頼関係が構築されていたことの結果であり、また長い計画期間を経てより一層管理組合と管理会社との距離を縮めることができました。管理会社が元請となって工事を施工することができたのも、ひとことで言えば管理組合と管理会社の信頼関係の賜物であると思われます。

着工前に丁寧な工事説明会を開催

輻輳する工事に伴う居住者への影響について、少しでも多くの方に理解・協力をいただけるよう、通常の工事説明会を計4回実施。さらに子ども向けの説明会も実施しました。子ども説明会は親御さんにも参加をいただき、クイズやおやつも交えて楽しい雰囲気で、お子様とともに工事の理解を深めていただく良い機会となりました。

居住者への負担軽減の対策

各工事の騒音や振動等による居住者への負担軽減の対策として、管理組合から会議室を提供していただき、ソファや畳、テレビ等を準備して居住者専用の休憩所を設置。この休憩所は結果として居住者間のコミュニティ強化にもつながったと思います。

女性社員による「エンジ小町」を定期的に実施

工事中のご質問や苦情の相談窓口として、女性社員による「エンジ小町」の相談会を定期的に実施。女性の居住者からも多くのご意見、時には苦情もいただき、一つ一つ真摯に対応することによって、居住者の意見の吸い上げや工事と居住者との良好な関係を築くことができました。「エンジ小町」は、さらに工事中にLED工作教室などのイベントも開催。工事中の息抜きの機会をつくることにより、居住者の負担軽減にも大きく寄与することになったと思います。

結果

無事に無事故・無災害で完工することができました。工事中は、苦情や問題がゼロだったわけでありませんが、理事会や修繕委員会を中心に真摯に対応・協議をすることにより、住民全体が工事を理解し、協力をいただくことができました。

苦労した点・工夫した点

最も難しかったのが、耐震補強工事と埋設ガス配管の敷設工事でした。耐震補強部分では1～5階の一部住戸のバルコニー躯体の解体と再構築が必要で、かつクレーンでの鉄骨組立作業があるため、足場組立をその部分より開始し、鉄骨組立まで完了した後に、上階の足場組立にあたりました。また、5階以下の耐震補強工事と6階以上の大規模修繕工事・手摺更新工事を区分けするために、6階床レベルに強固な落下防止対策を施したうえで、工程においても上下作業を避けた工程計画として工事を実施しました。一部の住戸は、約6か月もの間バルコニー使用制限をお願いする事になるため、個別の説明会を行いました。管理組合役員のご尽力もあり、了解いただきました。
その他の工事においても、ベランダや共用廊下等、居住者の住環境に直接影響を与える工事が多く行われましたが、居住者への通知をできるだけ細かく早めに行い、質問ご意見等には理事会、修繕委員会も先頭となって対応をしていただけたことにより、大きなクレームもなく工事を進めることができました。

居住者の声

「新しい玄関扉はデザインもよくなり、開閉が楽になった」、「LED工作教室では LED の学習と工作を同時に楽しむことができた」、「子ども説明会などは普段できない経験でよい機会だったと思う」、「工事関係者の服装の統一、挨拶も徹底されていてよかった」、「工事中は多数の通知がポストに届けられ、工事の進捗や注意事項などを把握することができた」などの声をいただきました。

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