マンション管理適正評価制度(評価者向けページ) マンション管理適正評価制度(評価者向けページ)

FAQ

制度全般

サイトでの表示期間は?
登録日(公開日)より1年+更新猶予3ヶ月または、決算から6ヶ月経過した日のいずれか到来するまでが表示期間となっております。
更新の際は、表示期間満了日までに申請をお願いします。(申請後公開までに5営業日要することを想定願います)
1評価者における評価数の年間制限(30管理組合)について、その期間はいつからいつまでですか?
4月1日を起算日として翌年3月末日までに1評価者あたり30組合まで登録できます。
評価ミスによる第三者の損害やトラブルに対して、管理会社所属の評価者個人が責任を問われることがありますか。
評価者個人の過失の程度や評価ミスの程度など、状況によると考えられるため一概にはお答えできません。なお、評価登録業務を管理会社が請負った場合の責任は、管理会社が一義的に受け、会社と評価者の間で求償するか否かを判断することが考えられます。
評価制度の評価者は管理会社に限られますか。
評価者は評価者講習の修了者であれば、管理会社社員に限りません。
「評価登録業務に係る委任状」と「情報開示に係る同意書」のひな形はありますか。
ひな形を用意し協会HP(評価者ページ)に掲載しております。
評価システムへ登録した各管理組合の添付資料もインターネット上で公開されますか。
添付資料は公開されません。なおHP公開情報(公開・非公開)は以下にてご確認ください。
HP公開項目はこちらPDFファイル

申請手続き

登録申請は、決算日より6ヶ月以内とありますが、それを超過した場合は、申請できませんか?
登録申請は、原則決算日より、6ヶ月以内となっております。6ヶ月を超過しての登録申請についても可能ですが、表示期間が1年に満たないことをご了承ください。
評価制度登録料(+認定制度システム利用料)の入金方法は?
評価データ送信後、指定の宛先に請求書が発送されますので、指定口座への入金をお願いします。(5営業日以内に請求書発送、支払期日は2ヵ月以内)
評価者情報を変更する場合について
評価者情報に変更が生じた場合は、評価者講習システムより登録情報の変更をお願いします。
評価者講習システムログインページ
マンション管理適正評価サイト(評価者向け)にログインできない場合について
評価者の保有資格(管理業務主任者又はマンション管理士)の有効期限が切れている、又は、入力されたログインID・PWに誤りがないかご確認ください。
なお、保有資格情報が更新された場合は、評価者講習システムより登録情報の変更をお願いします。
評価者講習システムログインページ

評価の考え方

管理体制

1-1 管理者の設置

管理規約と異なる方法で監事を選任した場合の評価は?(本来は総会決議だが、理事会で選任するなど)。
管理規約の定めに基づいて、監事が選任されていることを確認する必要があります。

1-2 集会(総会)の開催

総会が開催できなかった場合の措置が図られたことを確認できる書類とはどのような書類が考えられますか。
管理規約に別段の定めがある場合には、その規約と併せて総会が開催されたことを示せる書類が考えられます。なお、客観的にみて定時での開催が困難であったと判断できる場合は、その旨を組合員に対して発した書面等が考えられます。※延期となった総会の議事録の写しは必須。

1-3 総会議事録

総会議事録は必ず5年分必要ですか(築浅で5年分ない場合は「あり」と評価して良いですか)。
築5年を経過していなければ経過年数分の書類で足ります(「あり」と評価して良いです)。

1-4 管理規約の有無

管理規約の有無とは?
規約原本があるか、または現に有効な管理規約があるかを確認する必要があり、規約原本から変更がある時は改正された管理規約が規約の定めに基づき集会(総会)で承認されたことであることを確認してください。

1-5 管理規約への既定の有無

該当なし

1-6 規約改正状況

管理規約写しの提出は、規約改正がある場合、現に有効な規約+規約原本の写しが必要ですか。
規約改正部分を反映した規約全体(全文)版の提出でも可能です。
管理規約の改正状況(準拠状況)について、マンション標準管理規約の該当条文に相当する規定があることを確認する際の、「相当する」の考え方
管理規約の改正(準拠)に関しては、標準管理規約の該当条文に一言一句合わせる必要はなく、各条文の主旨が記載されていれば良いと考えられるため、「相当する」としています。疑義が残るような記載内容であれば、改正することをお勧めします。
管理規約に、暴力団等の排除規定(マンション標準管理規約(単棟型)の該当条文に相当する規定)があることを確認する際の、「相当する」とは?
相当するとは、規約19条の2について、区分所有者が専有部分を貸与する際、契約の相手方が暴力団員でないこと、契約後において暴力団員にならないこと。暴力団員であることが判明した場合は、区分所有者は催告なく当該契約を解約できること。契約後において暴力団員にならないことを確約する誓約書を管理組合に提出させる旨(規約・細則等を遵守する旨の誓約書を管理組合へ提出させる旨)の規定があること。なお、適正評価制度では「管理組合が代理して、解約権を行使すること」は規定されていなくても可とします。
管理規約に、専有部分の設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を管理組合が行うことができる定め(マンション標準管理規約(単棟型)の該当条文に相当する規定)があることを確認する際の、「相当する」とは?
相当するとは「専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理と一体として行う必要がある時は、管理組合がこれを行うことができる旨の記載があること」とします。
管理規約に、災害時の管理組合の意思決定の定め(マンション標準管理規約(単棟型)の該当条文に相当する規定)があることを確認する際の、「相当する」とは?
相当するとは「敷地、共用部分の管理に関して、理事長は、災害等の緊急時においては、総会又は理事会の決議によらずに、敷地及び共用部分等の必要な保存行為を行うことができる旨の記載があること」、また理事会の決議事項に「災害等により総会の開催が困難である場合における応急的な修繕工事の実施等ができる旨の記載があること」とします。
管理規約に、開口部等の改良工事は、管理組合が速やかに実施できない場合、区分所有者の責任と負担で実施できる定め(マンション標準管理規約(単棟型)の該当条文に相当する規定)があることを確認する際の、「相当する」とは?
相当するとは「少なくとも(窓ガラス等の改良) 第22条第1項~第2項に規定されている主旨の記載があること」とします。
管理規約に、修繕積立金に関する定め及び修繕積立金を区分経理とする定め(マンション標準管理規約(単棟型)の該当条文に相当する規定)があることを確認する際の、「相当する」とは?
相当するとは、管理費等については「標準管理規約第25条第1項第2号に規定されている主旨の記載があること」とし、修繕積立金については「標準管理規約第28条第5項の主旨の記載があること」とします。
管理規約に、役員の欠格条件及び利益相反取引の禁止規定(マンション標準管理規約(単棟型)の該当条文に相当する規定)があることを確認する際の、「相当する」とは?
相当するとは、役員の欠格条項については「標準管理規約第36条の2に規定する一号、二号に規定されている主旨の記載があること」とし、利益相反取引の禁止規定については「標準管理規約第37条の2に規定されている主旨の記載があること」とします。
なお平成28年3月改正標準管理規約より「成年被後見人若しくは被保佐人又は破産者で復権を得ないもの」も相当と扱います。
管理規約に、管理費等の滞納に対する措置についての規定(マンション標準管理規約(単棟型)の該当条文に相当する規定)があることを確認する際の、「相当する」とは?
相当するとは、標準管理規約第60条第4項に規定される「未納の管理費等及び使用料の請求に関して、理事会の決議により、理事長は管理組合を代表して、訴訟その他法的措置を追行することができる旨の記載があること」とします。
団地管理組合の管理対象部分に専有部分がありませんが、専有部分への立ち入りに関する規定は必要ですか。
当該専有部分が係る管理組合の管理規約に規定されているかを確認することとします。

建築・設備

2-1 建築設備管理業務

自家用電気工作物の精密点検や特定建築物定期点検のように3年(数年)に1回の点検が義務付けられている場合、評価対象事業年度に実施していなくても確認書類として提出が必要ですか。
評価対象事業年度内に実施していない場合は提出する必要はありません。なお法定点検として義務付けられた周期で点検していることが重要であるため、評価対象事業年度内に実施している場合は報告書の提出が必要です。
特定建築物定期調査等、地域によって実施まで求められていない場合は「対象外0点」と評価して良いですか。
点検等の実施義務がないのであれば、対象外として評価することとします。

2-2 長期修繕計画書の有無

長期修繕計画における修繕積立金の月当たりm²単価の記載は現状のm²単価を記載していれば良いですか。
長期修繕計画の収支計画において修繕積立金の月当たりm²単価の表示が必要となります。均等積立方式の場合は計画期間全体のm²単価の記載が必要となり、段階増額積立方式の場合は改定の時期・改定後のm²単価の記載が必要となります。
長期修繕計画期間内(期間30年)に実施予定がない工事(例:周期40年)については記載がなくても良いですか。
計画期間内に行われない修繕工事は、参考情報としてその旨を記載し、当該工事の予定時期および推定工事金額の確認(記載)が必要となります。
長期修繕計画(工事計画と資金計画)の承認を得ておけば、実際に徴収する修繕積立金額の承認までは必要ないですか。
長期修繕計画の有無においては、実際に徴収する修繕積立金額の決議までは求めておりません。
計画期間において積立金累計額が一時的に修繕工事累計額を下回る時期がある場合は資金計画として認められませんか。
計画期間内において、一時的に赤字が発生する(積立金累計額が工事累計額を下回る)時期の有無は評価基準の項目に掲げられていません。最終的に工事累計額に対して、積立金累計額が同等またはそれ以上となっていることで評価します。
長期修繕計画(資金計画)において一時金の徴収を設定している場合、長期修繕計画として認められないでしょうか。
適正評価制度では総会決議されていれば長期修繕計画「有」となり、フロー図に従って評価することとなります。なお、一時金の設定がある場合は管理計画認定基準には適合しません(長期修繕計画として認められません)。
長期修繕計画における推定工事19項目のうち、対象設備が未設置又は現実的に工事予定がないと考えられる場合は、記載しなくて良いですか。
いずれの場合でも、その旨(「対象設備なし」や「・・・のため修繕工事予定なし」など)を記載しておく必要がありますが、記載する書類としては長期修繕計画に限定するものではなく、別途の書類提出も考えられます。なお「修繕工事予定なし」の代表的な具体例としては『ガス設備』で、埋設白ガス管を使用しているマンション以外は高経年建物であっても取替実績がほとんどないため工事予定なしとなる可能性が高いと考えられます。ここで言う「修繕工事予定なし」は計画期間内に限らず、半永久的に工事予定がない場合を想定しておりますので注意が必要となります。

2-3 直近5年間の共用部分の修繕等の履歴情報

管理費会計から支出した少額工事も対象ですか。書類が残っていない工事が1件でもあれば「◎」の評価になりませんか。
金額の多寡にかかわらず、修繕積立金会計から支出した修繕工事の履歴情報が必要となります(管理費会計から支出した修繕工事は対象外です)。提出書類は工事毎に必要となるため、1件でも保管できていなければ「◎」の評価にはなりません。
共用部分の修繕等の履歴情報を確認する書類(竣工図書等)は、仕様書・完了報告・写真・見積の全てが必要ですか。
「実施時期」「件名」「工事金額」の記載があれば竣工図書又は工事完了報告書の表紙のみでも可とします。ただし工事実施リスト(工事一覧表)では竣工図書等の保管としては認められません。

管理組合収支

3-1 管理費と修繕積立金の区分経理

該当なし

3-2 管理費会計収支

該当なし

3-3 修繕積立金会計収支

長期修繕計画において一時金の徴収を予定している場合は、均等積立方式ではなく、段階増額積立方式として評価して良いですか。
一時金の設定がある場合は、段階増額積立方式となります。なお、一時金の設定がある場合は管理計画認定基準には適合しません(長期修繕計画として認められません)。

3-4 管理費滞納額

管理費の滞納状況(滞納額)を確認できる書類として未収金明細等を提出する場合に、個人名が記載されていますが、その場合の対応について
未収入金の内容(滞納の時期、期間)が分かればよいため、個人名を伏せて提出をお願いします。
管理費の滞納住戸数の計算方法としては、直近の事業年度分が対象となりますか。
全事業年度分が対象となります。計算方法は下記の通りです。
(全事業年度における管理費の滞納住戸数)/(全住戸数)
管理費の滞納率の計算方法としては、直近の事業年度分が対象となりますか。
直近の事業年度分が対象となります。計算方法は下記の通りです。
(直前の事業年度での管理費の3ヶ月以上の滞納額)/(直前の事業年度にいて各戸から徴収すべき管理費の総額)

3-5 修繕積立金滞納額

修繕積立金について、滞納額(滞納率)の算出や国の基準額を満たしているかを判定する際、修繕積立金会計で計上している駐車場等の使用料は含めなくて良いですか。
いずれにおいても長期修繕計画(資金計画)で収入として見込んでいる科目が対象となるため、駐車場使用料等が見込まれている場合は、それらを含めて算出することとなります。

3-6 修繕積立金の額

修繕積立金の額について国の基準額と比較する際に使用する長期修繕計画は、一部要件に準拠していない長期修繕計画であっても良いですか。
一部要件を満たしていない長期修繕計画(暫定版等)が総会で承認され、且つ、積立金の平均額が算出できれば、国の基準額を満たしているか否かを評価し、上回っていれば「+5P」と評価します。なお、長期修繕計画がない場合、平均額の算出が不可のため評価は「-5P」となります。
団地型マンションの場合、団地修繕積立金と各棟修繕積立金を合算して評価して良いですか。
棟の月額の積立金額と団地の積立金額を合算して評価してください。
団地型(68条規約あり)で長期修繕計画・会計が1つの場合の評価方法について
いわゆる単棟型と同様の扱いになります。

耐震診断

4-1 耐震性

該当なし

生活関連

5-1 緊急対応

該当なし

5-2 消防訓練の実施状況

自衛消防訓練実施報告書を消防署へ提出する必要がない地域であれば、消防署の受付印がなくても良いですか。
対象地域の消防署に従うことを前提に、受付印のある自衛消防訓練実施報告書を用意できない場合は、消防訓練を実施した事実を確認できる書類として総会や理事会の活動報告記録又は管理事務報告書を提出する必要があります。

5-3 名簿の整備状況

区分所有者名簿および居住者名簿とは管理組合が紙で備え、更新していることが求められますか。
必ずしも紙で備えておくことを求めておりませんが、必要な時に利用できる状況であることを判断基準とします。なお、管理会社のシステム上で管理(更新)されている場合においても、管理組合からの求めに応じて即時に利用できる状態であれば、備えているに該当すると考えます。
名簿の情報は届出があれば随時更新していますが、これをもって年1回以上の更新として評価して良いですか。1年以上、変更事項がないことも想定されます。
更新方法は管理組合毎に異なるため、管理者等による表明保証書にて年に1回以上の更新ができていることを確認します。

5-4 防災対策

数年前に消防計画を周知していれば、周知済になりますか。
登録申請時点において、有効な消防計画が周知されていれば周知済として認められます。なお防火管理者が変更となった場合は消防計画の作成者も併せて変更することになると考えられますので、注意が必要です。
災害対応マニュアルの作成基準(内容の基準)はありますか。
基準は設けておりませんので、個々の管理組合の状況や考え(判断)により作成(設定)し、管理組合として認められた災害対応マニュアルであれば良いです。ただし、他団体(自治体等)が発行したマニュアルをそのまま流用することは想定しておりません(認めておりません)。
小規模マンションで、消防計画の作成や防火管理者の選任義務がない場合は、どのように評価したら良いでしょうか。
作成・選任されていない場合はチェック(評価対象に)できないため、その他の分母7項目から選択することになります。なお、作成・選任の対象ではないにもかかわらず、作成・選任されていればチェック(評価対象に)することができます。
災害対応マニュアルは過去に一度でも作成していれば良いですか。
基準(マニュアルの更新周期含む)は設けておりませんので、個々の管理組合の状況や考え(判断)により作成(設定)し、管理組合として認められた災害対応マニュアルであれば良いです。
防災用名簿とはどのような名簿を指しますか。
個々の管理組合の状況や考え(判断)により作成(設定)されるものと考えます。(例えば大地震などの災害等が起こったときに、自力で避難することが難しく、支援を必要とする方々を、あらかじめ登録しておくなど)

管理計画認定制度

ワンストップ申請(適正評価+管理計画認定)を行う場合、1人で両制度の評価・事前確認(審査)を行うことは可能ですか?
同一人物で評価と事前確認を行うことはできません。
事前確認は、別のマンション管理士に依頼することとなります。
管理計画認定制度を申請する際、当該管理組合から受託している管理会社所属のマンション管理士が、事前確認(審査)を行うことは可能ですか?
管理会社所属のマンション管理士(講習修了者で利益相反にない者)は、事前確認をすることができます。なお、当該管理組合のマンション担当者は不可となります。
各地方公共団体に定める上乗せ基準項目の一覧はありますか。また、問合せ先一覧(市等の本件窓口)はありますか。
国土交通省のHPに公開されている管理計画を策定した地方公共団体の一覧を参考に、各地方公共団体にお問合せください。
【参考】国交省ホームページより公表「マンション管理適正化推進計画を作成予定の地方公共団体一覧」
管理会社のマンション担当者が、当該マンションの事前確認を行うことはできますか?
管理計画認定に係わる事前確認は、当該マンションを担当している者は行うことはできません。なお、適正評価制度における管理評価は、当該マンションの担当者が実施できます。
認定制度における事前確認者は管理会社に限られますか。
事前確認者はマンション管理センターによる事前確認講習の修了者であれば、管理会社社員に限りません。(なお、管理組合とコンサルタント契約しているマンション管理士でも事前確認は可能)
ワンストップ申請の場合、評価制度登録料と認定制度システム利用料はどこに入金すれば良いですか。
ワンストップ申請の場合は、いずれも協会宛に入金いただきます(認定制度システム利用料は、協会からマンション管理センターへ送金することとなります)。

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