マンション管理適正評価制度~マンションの価値は新たなステージへ~

一般社団法人マンション管理業協会では、マンションの管理状態について、全国共通の評価基準を策定し、良質な管理が市場で評価される新たな仕組みとして、マンション管理適正評価制度を推進していきます。

「国の取組み」・・・2022年4月に改正マンション管理適正化法施行開始予定。
マンションの老朽化を抑制し、周辺の危害等を防止するための維持管理の適正化に向けた取組の強化が喫緊の課題とし、適切な管理を有するマンションを認定し、インセンティブを受けることができるよう検討されています。

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お知らせ

マンション管理適正評価制度とは?

皆さんのマンションの資産価値を上げるための評価制度です。
例えば、人間は年1回、健康診断や人間ドックで自身の健康チェックを行っていると思います。マンションも同じよう定期的に管理状態をチェックし、常に良好な状態であることが望まれます。
マンションの管理状態をチェックし、その情報を開示することで、管理の行き届いているマンションの管理評価が市場価値・流通価値へ反映されることが期待できます。

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国土交通省の推計によると、2020年末時点の全国の分譲マンションのストック数は、675.3万戸で、マンション居住人口は1,500万人超とされています。築40年を超えるマンションについては103.3万戸にのぼり、10年後には、約2.2倍の231.9万戸、20年後には、約3.9倍の404.6万戸となる見込みです。居住者の世帯主の半数以上は60歳を超え、2025年には認知症の高齢者が80万人を超えると想定されています。
こうした建物の高経年化と居住者の高齢化という「2つの高齢化」を底流として、「管理組合財政の逼迫化・窮乏化」が進行しています。

区分所有者の高齢化等による組合収入の減少、建物の高経年化による支出の増大により、組合財政は逼迫化しつつありますが、加えて、役員のなり手不足や人材不足は、健全な組合運営や大規模修繕工事の計画的な実施を困難にしています。
単年度収支で3割の組合が赤字という声も仄聞します。赤字からの脱却は大前提ですが、良好な居住環境の確保を図る上で、コストカットには限界があります。管理組合の原資拡大に向けた増収策を実現していかなくてはなりません。

「良質な管理」がマンションの市場価値・流通価値を高め、区分所有者がマンション売却時により多くの資金回収ができることになれば、区分所有者の管理に向けた支出のマインドが上がり、管理組合の原資の拡大につながります。また、自分たちの居住満足度を高めるために努力してきた組合運営も、外から評価されることによって、適正な管理が行われているマンションは、引き続き良好なストック形成が期待できます。

このことは、管理の質が高いレベルで維持継続されることが期待されるほか、長期的な視野でみると、管理組合資金面の体力が増強され、財政の健全化、適切な修繕の実施など良好なストック形成に資する有効なスパイラルを誘導する手段の一つになるのではないかと考えます。

そこで、一般社団法人マンション管理業協会(以下、「当協会」という。)では、不動産関連団体と協力して、全国共通の管理に関わる評価基準を創設し、インターネットを通じて情報開示する仕組みを構築しました。当該基準に照らし、各マンションが適正な管理が促進され、良質な管理が市場で評価されるよう寄与してまいります。

  • マンションの管理状態や管理組合運営の状態をチェックし、
    6段階で評価します。評価は毎年更新されます。

  • インターネットを通じて情報を公開していきます。
    マンションの管理状態をポータルサイトなどに掲載。

※市場とは、売買・流通、融資、保険等

マンション管理適正評価チェック+情報開示=良い評価 管理状態に応じたインセンティブが期待されます!管理の情報を開示することで、購入検討者も安心したマンション選びが可能となります!

管理組合の努力が、マンションの資産価値を高めます。

何を評価するの?

マンションの管理状態を5つのカテゴリーに分類し、ソフト面(現在の管理組合など)とハード面(建物/設備の維持管理)の両面から、30項目について評価し、ポイントランク化することで、誰の目にもわかりやすくしたものです。

  1. 1.管理組合体制/管理者の設置、総会の開催、議事録の作成、規約の整備状況
  2. 2.管理組合収支/管理費会計の収支、修繕積立金会計の収支、滞納管理費等への対策、修繕に関する資金計画の状況
  3. 3.建築・設備/法定点検の実施、長期修繕計画書の有無、修繕履歴の保管
  4. 4.耐震診断/耐震診断の実施の有無、耐震診断の結果、改修計画の予定の有無
  5. 5.生活関連/設備等異常時の緊急対応、消防訓練の実施、防災マニュアル等の整備状況

6段階でマンションの管理状態を評価。

マンションの管理状態の評価は、各項目の点数を足した
合計点により、6段階で表示します。評価の有効期間は1年間。
管理評価が市場価値へ反映されることが期待できます。

マンション評価=価値

制度を活用するメリットは?

高評価が出たら・・・
維持していくことでマンションの価値が上がります!

低評価が出ても・・・
今後、評価が上がるよう改善計画を立てる!

※1 リセールバリュー:再販あるいは転売価値のこと

登録・申請するには?

  1. ① 登録申請・・・総会の決議を経て、管理組合よりマンション管理会社へ依頼します。
  2. ② 管理状態をチェック・・・当協会指定の講習を修了した管理業務主任者・マンション管理士が評価します。
  3. ③ 登録・・・評価結果を当協会に登録します。
  4. ④ 公開・・・当協会HP「マンション管理適正評価サイト」に公開します。

※なお、総会の前に、自身のマンションの管理状態をチェックすることをおすすめします。(事前評価)

適正評価制度のみの登録申請フローのモデルケース

  1. ①管理組合は、評価者(評価者が所属する管理会社を含む。)にマンション管理適正評価制度における当該マンションの事前評価を依頼します。
  2. ②評価者は、事前評価の結果を管理組合に通知します。
  3. ③管理組合は、事前評価の結果を踏まえ、当制度への登録申請、情報開示について総会で決議します。
  4. ④総会での決議を経て、申請者は、適正評価制度への登録申請を評価者に委任します。
  5. ⑤評価者は、当協会の指定口座に登録料の払い込み(銀行振込)をします。
  6. ⑥当協会は、登録料の入金確認を以て、登録を完了させ、当該マンション情報を適正評価サイトに公開し、評価者にその旨通知します。
  7. ⑦評価者は、登録完了・公開通知を受け、その内容を確認し管理組合にその旨通知します。
  8. ⑧管理組合は、適正評価サイト上の公開内容を以て、登録完了を確認します。

国の「管理計画認定制度」との違い

国の認定制度も同じ時期に始まると聞きましたが、どのようなものですか?
これまでマンションは私有財産であることから、管理組合の自主的な管理に委ねられてきました。
しかし、2020年6月にマンション管理適正化法が改正され、管理の適正化に関する取り組みを計画的に進めていくため、地方公共団体が積極的に関与できる「管理計画認定制度」が創設されました。主な内容は次の3つになります。

「管理計画認定制度」の主な内容

「管理計画認定制度」と「管理適正評価制度」の関係は?

「適正評価制度」は、「管理計画認定制度」を大きくカバー・補完するもの。

  1. 地域を大きくカバー。
    「管理計画認定制度」は法に基づく認定を実施する地方公共団体のみで実施。
    「適正評価制度」は日本全国のマンションについて実施。
  2. 審査項目を大きくカバー。
    「管理計画認定制度」は法に定める16項目+地域独自設定項目。「適正評価制度」は16項目を含む30項目。地域独自設定の項目も内容によっては既定の項目で審査可能(例:理事会の開催、耐震性、防災訓練の実施等)。
  3. 有効期間を大きくカバー。
    「管理計画認定制度」は5年間。「適正評価制度」は毎年更新。
  4. 申請手続きを大きくカバー。
    当協会に申請すると「ワンストップ」で2つの制度の審査結果を管理組合に通知し、その結果を以て、同時申請が可能
  5. 当協会へ支払う追加費用なし
    両制度一括申請でも、当協会へ支払う費用は、適正評価制度への登録料のみで、追加費用(別途のシステム利用料等)は一切なし。

適正評価制度+管理計画認定制度へ登録・認定申請フローのモデルケース

申請者となる管理組合の管理者等や評価・審査を行う評価者・管理会社等にとって利便性を高めるために、両制度への一括申請を可能とするため、(公財)マンション管理センターによる管理計画認定手続支援サービスとの接続により、申請から認定までのワンストップサービスを実現させました。

適正評価制度 登録項目

マンション管理適正評価制度への登録情報は、「等級評価項目」に加え、「申請者・評価者情報」・「一般情報」・「客観情報」・「維持管理情報」があります。これらの全ての項目が一般に公開されるわけではなく、非公開の項目や申請者の希望によって公開/非公開を選択できる項目もあります。また、一部の項目は、管理計画認定制度への認定申請を行う際に(公財)マンション管理センターのシステムへ連携されます。

登録料

当協会のシステムに、管理情報を登録し、データ蓄積・更新・サイト公開等を行うためのシステムへの登録料がかかります。登録料は、当協会に納入していただきますが、評価者は申込画面より、必要事項を入力いただき、所定の口座へお振込み(指定の宛先に請求書を発行)いただきます。※なお、登録料振込後の払戻しはいたしません。

①適正評価制度のみ
申請する場合
適正評価制度:登録料 5,500円(税込)+評価・申請手数料※1
※登録料は、初年度(2022年度)無料
②適正評価制度

管理計画認定申請する場合
適正評価制度:登録料 5,500円(税込)+評価・申請手数料※1
管理計画認定制度:システム利用料 10,000円(税込)※2・3

新規登録及び更新期限

表示期間

「マンション管理適正評価制度」と
「管理計画認定制度」の違い

制度 運営 審査項目 判定 有効期間
マンション管理
適正評価制度
マンション
管理業協会
30項目
  • 管理体制
  • 耐震診断
  • 管理組合収支
  • 生活関連
  • 建築・設備
6段階
評価
1年間
管理計画認定制度 地方公共団体 16項目+α
  • 管理組合の運営
  • 長期修繕計画
  • 管理規約
  • その他
  • 管理組合の経理
認定
〇×
5年間

適切な“管理計画”を作成し、地方公共団体の認定を受けるとともに、管理水準の維持・向上のために、管理適正評価制度(協会)へ登録して、市場での評価、資産価値向上を目指しましょう。

パンフレットダウンロード
2022年1月版
(pdf:711KB)

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