マンション管理適正評価制度~マンションの価値は新たなステージへ~ マンション管理適正評価制度~マンションの価値は新たなステージへ~

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お知らせ

マンション管理適正評価制度とは?

マンション管理適正評価制度とは、マンションの管理状態や管理組合運営の状態を6段階で評価し、インターネットを通じて情報を公開する仕組みです。これまでマンションの管理状態について明確な評価基準がありませんでした。そこで、協会では、不動産関連団体と協力して全国共通の管理に関わる評価基準を策定し、良好な管理が市場で評価される仕組みとして、本制度を創設しました。

各マンションにおいては、健全な組合運営や計画的な修繕の実施など、良好な管理を維持することで居住価値の向上も図られますので、本制度を通じて定期的に管理状態をチェックしていきましょう。

詳しくはこちら

国土交通省の推計によると、2020年末時点の全国の分譲マンションのストック数は、675.3万戸で、マンション居住人口は1,500万人超とされています。築40年を超えるマンションについては103.3万戸にのぼり、10年後には、約2.2倍の231.9万戸、20年後には、約3.9倍の404.6万戸となる見込みです。居住者の世帯主の半数以上は60歳を超え、2025年には認知症の高齢者が80万人を超えると想定されています。

こうした建物の高経年化と居住者の高齢化という「2つの高齢化」を底流として、「管理組合財政の逼迫化・窮乏化」が進行しています。
区分所有者の高齢化等による組合収入の減少、建物の高経年化による支出の増大により、組合財政は逼迫化しつつありますが、加えて、役員のなり手不足や人材不足は、健全な組合運営や大規模修繕工事の計画的な実施を困難にしています。
単年度収支で3割の組合が赤字という声も仄聞します。赤字からの脱却は大前提ですが、良好な居住環境の確保を図る上で、コストカットには限界があります。管理組合の原資拡大に向けた増収策を実現していかなくてはなりません。

「良質な管理」がマンションの市場価値・流通価値を高め、区分所有者がマンション売却時により多くの資金回収ができることになれば、区分所有者の管理に向けた支出のマインドが上がり、管理組合の原資の拡大につながります。また、自分たちの居住満足度を高めるために努力してきた組合運営も、外から評価されることによって、適正な管理が行われているマンションは、引き続き良好なストック形成が期待できます。

このことは、管理の質が高いレベルで維持継続されることが期待されるほか、長期的な視野でみると、管理組合資金面の体力が増強され、財政の健全化、適切な修繕の実施など良好なストック形成に資する有効なスパイラルを誘導する手段の一つになるのではないかと考えます。
そこで、一般社団法人マンション管理業協会(以下、「当協会」という。)では、不動産関連団体と協力して、全国共通の管理に関わる評価基準を創設し、インターネットを通じて情報開示する仕組みを構築しました。当該基準に照らし、各マンションが適正な管理が促進され、良質な管理が市場で評価されるよう寄与してまいります。

何を評価するの?

マンションの管理状態を5つのカテゴリーに分類し、ソフト面(現在の管理組合など)とハード面(建物/設備の維持管理)の両面から、30項目について評価します。

  • 1管理体制(20P):
    円滑な組合運営のための基本的事項について
    開閉

    良好なマンション管理には、管理組合体制や適切な運営が重要となります。また、円滑な組合運営を可能にするためのルールも必要です。

    管理組合の事業計画、重要事項を決する総会の定期開催や、共同生活を円満・円滑にするための管理規約の有無、会計および業務監査機能を強化するための監事の選任、といったポイントをチェックします。

  • 2 建築・設備(20P):
    マンションを長く使うための維持管理体制について
    開閉
    • 人間は年1回、健康診断や人間ドックで自身の健康チェックを行っていると思いますが、マンションも同じように建物を健全に維持するためには、定期的な保守点検を行い、適切なタイミングで計画的に修繕工事を行う必要があります。
    • 計画的な修繕工事こそが、マンションの寿命を左右しますので、長期的な修繕工事の計画の有無についてチェックします。
    • また、保守点検は、法定点検を基に、建物・設備の経年による機能維持、劣化、汚破損等について、定期的、継続的な点検が行われているかチェックします。
  • 3 管理組合収支(40P):
    組合運営のための安定的な財務基盤について
    開閉
    • 管理費等の確実な徴収は、管理組合がマンションの適正管理を行う上での根幹的な事項となります。マンション内の滞納発生状況と滞納住戸への対応状況についてチェックします。
    • また、安定的に修繕積立金を徴収し、計画的な修繕工事こそが、マンションの寿命を左右しますので、長期的な修繕工事の計画に基づく資金計画の設定についてチェックします。
  • 4 耐震診断関係(10P):
    マンションを長く安心して住まうための耐震関係について
    開閉
    新耐震基準が適用されていない(昭和56年5月31日以前に着工した)マンションは、耐震性が必ずしも十分でないことがあります。地震が発生した際に、被害を最小限にとどめるため、耐震化は急務ですが、耐震診断の実施、実施後の結果が「問題無し」の場合や、耐震改修工事を実施したといった建物の安全性のチェックを評価します。
  • 5 生活関連(10P):
    快適に住むための環境づくりについて
    開閉

    マンションにおけるコミュニティ形成は、日常的なトラブルの防止や防災減災、防犯などの観点から重要です。

    消防訓練の実施状況や、昨今の度重なる自然災害に対し、防災マニュアルの作成、防災訓練の実施、居住者名簿の作成や災害時における安否確認体制など、基本的な対策や備え具合をチェックします。

6段階でマンションの管理状態を評価。

マンションの管理状態の評価は、各項目の点数を足した
合計点により、6段階で表示します。評価の有効期間は1年間。
管理評価が市場価値へ反映されることが期待できます。

マンション評価=価値

評価を
星で評価する
5段階評価+1
ポイントランク 管理状態
星5 90~100点 特に優れている
星4 70~89点 優れている
星3 50~69点 良好
星2 20~49点 改善が必要
星1 1~19点 管理に問題があるが、情報開示あり
星なし 0点以下 管理不全の疑いあり

メリット

  1. 1 管理組合で行う目標設定や
    運営がしやすくなります。
  2. 2 1つ1つの課題に取り組み、改善していくことで、
    管理の行き届いた状態を長期的に維持することができます。
  3. 3 管理状態の最新の情報を
    発信することで、
    市場での評価が
    期待できます。
  4. 4 適切な管理を維持することで、
    リセールバリュー※1の向上も
    見込めます。
  • リセールバリュー:再販あるいは転売価値のこと

低評価が出ても・・・
今後、評価が上がるよう改善計画を立てる!

協会でも評価を上げるための支援策が
ございますので、
ご活用ください。

登録申請方法

  1. ①登録申請・・・総会の決議を経て、管理組合よりマンション管理会社へ依頼します。
  2. ②管理状態をチェック・・・当協会指定の講習を修了した管理業務主任者・マンション管理士が評価します。
  3. ③登録・・・評価結果を当協会に登録します。
  4. ④公開・・・当協会HP「マンション管理適正評価サイト」に公開します。

※なお、総会の前に、自身のマンションの管理状態をチェックすることをおすすめします。(事前評価)

適正評価制度のみの
登録申請フローのモデルケース

適正評価制度のみの登録申請フローのモデルケースフロー図

  1. ①管理組合は、評価者(評価者が所属する管理会社を含む。)にマンション管理適正評価制度における当該マンションの事前評価を依頼します。
  2. ②評価者は、事前評価の結果を管理組合に通知します。
  3. ③管理組合は、事前評価の結果を踏まえ、当制度への登録申請、情報開示について総会で決議します。
  4. ④総会での決議を経て、申請者は、適正評価制度への登録申請を評価者に委任します。
  5. ⑤評価者は、当協会の指定口座に登録料の払い込み(銀行振込)をします。
    ※初年度(2022年度)登録料は無料ですが、決済手続き画面で必要事項を入力し、申請手続きをしていただく必要があります。
  6. ⑥当協会は、登録料の入金確認を以て、登録を完了させ、当該マンション情報を適正評価サイトに公開し、評価者にその旨通知します。
  7. ⑦評価者は、登録完了・公開通知を受け、その内容を確認し管理組合にその旨通知します。
  8. ⑧管理組合は、適正評価サイト上の公開内容を以て、登録完了を確認します。

適正評価制度 登録項目

マンション管理適正評価制度への登録には、「評価結果PDFファイル」に加え、「申請者・評価者情報」・「一般情報」・「客観情報」・「維持管理情報」の登録が必要になります。これらの全ての項目が一般に公開されるわけではなく、非公開の項目や申請者の希望によって公開/非公開を選択できる項目もあります。また、一部の項目は、管理計画認定制度への認定申請を行う際に(公財)マンション管理センターのシステムへ連携されます。

登録料

当協会のシステムに、管理情報を登録し、データ蓄積・更新・サイト公開等を行うためのシステムへの登録料※1がかかります。

①適正評価制度のみ
申請する場合
適正評価制度:
登録料 5,500円(税込)+評価・申請手数料※2
※登録料は、初年度(2022年度)無料
②適正評価制度

管理計画認定申請する場合
適正評価制度:
登録料 5,500円(税込)+評価・申請手数料※2
管理計画認定制度:
システム利用料 10,000円(税込)※3・4
  • 登録料は、当協会に納入していただきますが、評価者は申込画面より、必要事項を入力いただき、所定の口座へお振込み(指定の宛先に請求書を発行)いただきます。なお、登録料振込後の払戻しはいたしません。
  • 管理会社等又は評価者ごとの自由設定となります。
  • マンションの管理計画認定制度の申請手続きを円滑化することを目的として、(公財)マンション管理センターにて「管理計画認定手続支援サービス」を提供します。②はこの支援サービスを利用するものであり、(公財)マンション管理センターに支払われるシステム利用料となります。「管理計画認定手続支援サービス」の詳細については(公財)マンション管理センターの案内をご確認ください。
  • 別途、地方公共団体への手数料が発生することがあります。

新規登録及び更新期限

事業年度終了の日の翌日から6ヶ月以内

表示期間

登録完了(公開)日から1年間

  • 表示期間満了日を経過しても、登録の更新がない場合は、表示延長期間を3ヶ月設けていますが、それを経過した日、又は事業年度の終了の日の翌日から6ヶ月経過した日のいずれか早い日を以て、公開サイトより削除されます。

国の「管理計画認定制度」との違い

「マンション管理適正評価制度」と「管理計画認定制度」の違い

制度 運営 審査
項目
判定 有効
期間
マンション管理
適正評価制度
マンション
管理業協会
30項目
  • 管理体制
  • 耐震診断
  • 管理組合収支
  • 生活関連
  • 建築・設備
6段階
評価
1年間
管理計画
認定制度
地方公共団体
16項目+α
  • 管理組合の運営
  • 長期修繕計画
  • 管理規約
  • その他
  • 管理組合の経理
認定
◯✖
5年間

「管理計画認定制度」と
「管理適正評価制度」の関係は?

「適正評価制度」は、「管理計画認定制度」を大きくカバー・補完するもの。

  1. 地域を大きくカバー。
    「管理計画認定制度」は法に基づく認定を実施する地方公共団体のみで実施。「適正評価制度」は日本全国のマンションについて実施。
  2. 審査項目を大きくカバー。
    「管理計画認定制度」は法に定める16項目+地域独自設定項目。「適正評価制度」は16項目を含む30項目。地域独自設定の項目も内容によっては既定の項目で審査可能(例:理事会の開催、耐震性、防災訓練の実施等)。
  3. 有効期間を大きくカバー。
    「管理計画認定制度」は5年間。「適正評価制度」は毎年更新。
  4. 申請手続きを大きくカバー。
    当協会に申請すると「ワンストップ」で2つの制度の審査結果を管理組合に通知し、その結果を以て、同時申請が可能
  5. 当協会へ支払う追加費用なし
    両制度一括申請でも、当協会へ支払う費用は、適正評価制度への登録料のみで、追加費用(別途のシステム利用料等)は一切なし。

適正評価制度+管理計画認定制度へ登録・認定申請フローのモデルケース

申請者となる管理組合の管理者等や評価・審査を行う評価者・管理会社等にとって利便性を高めるために、両制度への一括申請を可能とするため、(公財)マンション管理センターによる管理計画認定手続支援サービスとの接続により、申請から認定までのワンストップサービスを実現させました。

  • 事前評価時に、マンション所在地の地方公共団体における管理計画認定制度の有無を確認
  • また、管理計画認定制度が有の場合、要件(上乗せ基準の有無及び申請方法、地方公共団体の手数料の有無等)を確認

パンフレット等

リンク集

管理計画認定制度関連

不動産情報サイト(管理評価結果掲載)

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