- 連載
- マンガで事例研究
- 2019.01.07掲載
「今度の総会で管理組合を法人にする決議をします」ってどういうこと？ 組合が会社になるのかな？ そうなれば、いままでの理事長は、社長!? 理事や監事は何になるの？ 部長や課長？
いや、そんなはずないな。でも、どうして法人にするのだろう……。
●管理を行うための団体が管理組合に
最近、管理組合を法人にするマンションが増えてきました。
日本では、建物が区分所有された瞬間から「管理を行うための団体」が生まれると考えられています。しかし、生まれたままの状態では実際にはなかなか機能しません。そのため、管理の基本3本柱を整える必要があります。規約・集会・管理者です。こうした体制を整えることで、ようやく団体が管理組合として機能していくことになります。
1つめの柱の管理組合の「規約」とは、区分所有者である組合員同士の約束事で、区分所有者同士の契約とも考えられています。実際に組合を運営するには、組織の目的は何か、誰が構成員で、具体的には何をするのか、どのように費用を負担するのか、どのように物事を決めていくのか、マンション内でペットを飼っていいのかなど、組織の運営の仕方やマンション内の重要なルールを決めておくことになります。
2つめの柱の「集会」とは法律用語であり、皆様のマンションで実際には総会と呼ばれているものです。マンションでは重要なことはみんなが参加して総会で決めます。たとえ、決議に反対しても決めたことには従う必要があり、そのために区分所有者全員が総会に参加する権利を持ち、決議に参加できます。規約を変えるのも、管理組合を管理組合法人にするのも総会で決議します。区分所有者及び議決権の4分の3以上の多数による決議が必要です。
3つめの柱の「管理者」とは、そのマンションの管理の責任者です。通常のマンションでは、理事を選び、理事長を選出し、理事長が管理者になっています。
こうして、管理の3本柱が整い、管理組合として動き出します。つまり、区分所有者の集合体は、そこに意思決定の仕組み、責任体制などを整えて、管理組合となります。
●管理組合を管理組合法人に
管理組合は、極端にいうと、たまたまマンションを買った区分所有者が集まっているだけで、そこには対外的な人格がありません。ゆえに、契約行為などは理事長名で行うことになります。一方、管理組合法人は法人として契約することになります。明確な位置づけのため法人格を持たせる選択もできるのです。
管理組合法人にするにあたって、区分所有者数の要件はありません。平成14年の区分所有法改正前までは、区分所有者が30人未満のマンションでは法人にすることができませんでした。しかし、それは昔の話です。この改正で区分所有者の人数要件が撤廃されたのです。
平成25年度のマンション総合調査では、管理組合を法人化している率は12.0％であり、平成20年度調査時の10.8％よりわずかながら増えています。法人にした理由は、不動産を取得し管理組合名義で登記するといったことがあげられます。そのほか、実際に法人にしているマンションでは、管理組合の権利義務の帰属が明確になる、管理組合の財産と個人の財産の区別が明確になること等をメリットとしてあげています。
